注意!紐約立法,購買房產者需公開所有信息!

《華爾街日報》獲悉,美國紐約州最近通過一項新的立法——《信息自由法》,該法將強制多年以來通過LLC空殼公司模式匿名持有紐約房產的背后實際控制人不得不公開個人信息。

1.事件背景



事件背景
關于羅克蘭郡郊區房屋改建的爭端有可能顛覆曼哈頓的豪華公寓市場。該縣的議員制定了州立法,以通過成立有限責任公司來防止匿名購房。一些居民懷疑他們的新鄰居進行非法的房屋改建或分割,而如果擁有的財產是通過LLC公司(有限責任公)持有的,則讓地方當局強制執行這些規定會更加困難。現在,該立法(9月生效)對億萬富翁、名人和其他尋求隱私的公寓業主群產生了意想不到的后果,根據該州的《信息自由法》,每個購買者的名字都會公開可用。
許多富有且精明的房產投資者更喜歡通過LLC(也稱為空殼公司)進行購買。這種模式有利于個人稅務籌劃、隱私的保護、資產隔離。
因此,在曼哈頓大多數新建的豪華公寓樓中,通過LCC公司購買房產已變得司空見慣。根據房地產交易記錄,在被稱為中央公園南220號的市中心住宅樓中,迄今為止,超過85%的購買者是通過以“ LLC”結尾的實體購買的。《華爾街日報》對發現的城市稅收記錄的分析顯示,紐約市通過LCC公司持有的房產約61,000多處,其中包括12%和5%的公寓及住宅。自2008年以來建造的所有公寓中,約30%由LLCs擁有。而且,LCC公司在某些特殊功能上被懷疑承擔了洗錢的功能。
很多通過LLC公司購買美國房產的土豪應該都會比較了解,LLC模式持有資產,擁有諸多好處,這些好處或許會隨著紐約新法案的通過會慢慢消失。不過,大家不妨還是了解一下。

2.什么是有限責任公司(LLC)



 美國的商業公司一般可分為企業公司(Corporation)和合伙企業(Partnership)。

 
企業公司最大的特點就是將公司的債務與公司持有人的債務責任分開。也就是說一旦公司無力償還債務時,公司的債權人不能要求公司持股人用其私人財產償還公司債務。企業公司又可分為 C Corporation和S Corporation。C Corporation必須要付公司所得稅,而S Corporation 則可不必。因此C Corporation的持股人就需要負擔公司及私人所得稅的雙重負擔。但是如果想成為S Corporation,公司必須面對法律上的多重限制,很容易因公司變動而失去S Corporation 的資格。
合伙企業(Partnership)沒有C Corporation 的雙重稅金的負擔,但是合伙企業的合伙人私人財產卻可以被公司債權人用來償還公司的債務。有限合伙企業(Limited Partnership) 可以將他的責任和公司的責任分開,但是在這種情況下,有限合伙人不可以參與公司的決策經營和控制,只能處于被動的角色。
這么看來,似乎每一種公司結構都有自己 的優缺點。那怎么才能熊掌(私人財產和公司債務和責任分割)和魚(對公司有經營 控制權,還不必繳納公司所得稅)兼得呢?
有限責任公司 (LLC) 的出現就是取眾者之長的一種絕佳組合。簡單來說,LLC 能將公司生意帶來的可能連帶責任與個人財產徹底分割,同時又有在稅務上有貫通(pass through)性,即是指在該LLC的運營盈虧均可直接傳遞到你的個人收入稅務申報中,按你在LLC中的利益份額記為個人收入計稅,從而規避公司生意營收的雙重稅賦 (double taxation,公司盈利賦稅一次,股東分紅計入個人收入再被計稅一次
由于這些特點,美國很多原來不是LLC的老公司在LLC出現后都通過各種形式轉為LLC。由于LLC的眾多優點,有相當一部分的投資者選擇把出租房放在LLC名下。

 


3.LLC給房東帶來了什么好處



LLC給房東帶來了什么好處

 1、財產保護

 
有限責任,顧名思義,房屋產權在LLC內,其明顯優勢之一就是有限責任。購房者通過成立LLC公司后買房(盡管該公司可能只有房東一人),公司只負有限責任,一旦被起訴,被告方是公司而不是個人。當牽扯到賠償金的時候,賠償金額的最高額度就是所有者對該公司投資的總額,股東無須搭上自己對公司投資以外的所有個人財產。
打個比方,你的一位房客邀請朋友來家一聚,其中一位受邀者不慎因地滑而摔倒,造成多處骨折,內臟受損。該受邀者可同時告知房客和房東來支付自己所有的訴訟費用和醫藥費。而這筆費用很可能是巨額的,超過此投資房的總資產。
這時候,房屋產權的性質就至關重要,如果這幢房子的產權是房東個人,那么有可能最后房東不但把房子賠進去,還會牽扯到自己的其他資產來賠償受邀請者。但如果產權是LLC,那么房東只需要支付當初對LLC投入的總資產數額,從而保護個人的財產不受到威脅。當然,這里舉的是一個非常極端的例子。
2、隱私保護
房產所有人傾向于轉移產權至 LLC的另一大原因就是保護個人隱私。在美國,房地產的信息都是公開透明化的,房屋報告信息人人都可查閱。出于保護隱私的考慮,房東會更改產權至LLC,這樣在房屋報告中顯示出的只是公司的信息,而不是房主本人名字,從而達到隱私保護的目的。
3、轉讓簡單
LLC股權轉讓非常容易,節省過戶手續和費用。如果房產在投資者個人名下,該投資者要把房產轉讓給親屬,則需要進行過戶手續并且繳納過戶稅費。如果房產在LLC名下,不需要過戶手續,LLC股東就可把LLC股權轉讓給其他股東,達到實質上的房產轉讓目的。此轉讓手續僅需要當事各方簽署股權轉讓協議,不需要有地契(DEED)。

 


4.如何利用LLC保護財產



 LLC無疑是一種保護資產的有力武器,但如果想充分利用LLC來徹底分割生意與個人責任,很重要的一點在于任何生意中的行為都要跟個人行為分開,比如生意和個人的銀行賬戶,信用卡賬戶的使用需要嚴格分開。

一旦將個人賬戶用在了生意上,應有相應的書面記錄,說明兩者之間的借貸關系。事后還回個人賬戶也要做記錄(特別說明利息為零,否則還會增加個人利息收入報稅的復雜)。
另外個人以LLC名義簽署各種文件時,應該署自己名并特別加上“On behalf of ABC LLC” 以示區分個人責任或 LLC 行為。雇工、簽租約,哪怕是大馬路上拉一個人做粗活也必須明確聲明你是以LLC名義雇用,否則你個人就有可能要為一切事故負責。總之,要使LLC能有效地保護投資者財產,房東須通過專業外包團隊管理,修理出租房,否則LLC會很容易被刺穿。

 


5.什么情況下需要設立LLC



什么情況下需要設立LLC

 需不需要設立LLC,應該視個人情況而定。一般有如下情況的需設置LLC:

① 投資者不僅做出租,同時還做舊房翻新或者與房地產相關的其它生意。這種情況下發生責任的可能性更大,不僅局限于租客;
② 投資者購買物業時不需要貸款,可以全款購買;
③ 投資者不是個人或者夫妻,而是外面的合伙人;
④ 買入同一個地產超過10個單元以上的物業時,由于已經無法享受低利率的民居貸款,有或沒有 LLC 在貸款利率上已經沒有區別,但 LLC可以提供額外保護;
⑤ 業主購買的物業價值總金額比較大,或者有數量不小的物業和凈資產(有人建議凈資產在$5 百萬以上就應該考慮 LLC)。
鑒于美國紐約州立法的施行,最好的方式可能是利用不同州的地方法律來更好的規避風險,而是否需要設立 LLC則取決于你的凈資產狀況、現投資的階段以及個人的投資策略,因此因人而異。
如果你決定設立LLC,也一定要充分了解怎么操作才能確保你的 LLC 能真正地為你的資產形成一道保護網,而非形同虛設,只求心安。總之,海外資產配置的類型多種多樣,風險也是多樣的,應根據自身的情況合理安排。

 


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